Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает  формирование их  пассивных  и  активных  операций,  которые  существенно  отличаются  от операций  коммерческих,  сберегательных  и   инвестиционных   банков.

Более 50% пассивных операций составляет  эмиссия  в  виде  долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в  виде  долгосрочных  займов  и переходящих кредитов, а также собственные средства  (включающие  акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В  активных  операциях почти 85% составляют  долгосрочные  кредиты,  которые  выделяются  различным клиентам  на  жилищное   и   промышленное   строительство,   затем   следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%,  ценные  бумаги  — 0,5% и прочие — 1,5%).

Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции  и  комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20-х гг.) ипотечные банки выдавали кредит  в  форме  закладных,  которые  реализовывал  сам  заемщик, возврат кредита производился  также  закладными.  В  последующем  ипотечный кредит  стал  выдаваться  только   наличными,   а   продажа   закладных — производиться банками.  Как  правило,  обеспечением  закладных  могут  быть ипотека,  долгосрочное  обязательство  местных  органов  власти,   гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное  обеспечение,  т.е.  фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.

Острая конкуренция между коммерческими и ипотечными банками,  а  также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений,  и предоставление ипотечного кредита создала  необходимость  выхода  ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять  вложения  своих  средств  в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и  факторинговые  операции  для увеличения своих доходов. Ипотечные  банки,  существующие  в  чистом  виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой  диверсификации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном  с  колебаниями экономической конъюнктуры.  Малейшие  спады  в  экономике  западных  стран, особенно в строительстве и сельском  хозяйстве,  негативно  сказываются  на положении банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.

В мировой ипотечной практике основными источниками  ресурсов  ипотечного кредита  выступают  сбережения  населения,  свободные   денежные   средства юридических лиц (компаний, корпораций),  а  также  вторичный  рынок  ценных бумаг.